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Publié le 13 Juillet 2018 à 13h34 - 536 visites

Le guide complet du dispositif Malraux pour bien investir

Bernard est responsable des ressources humaines dans une entreprise de construction automobile. Il est également propriétaire d’un sympathique restaurant parisien. Il est fortement assujetti à l’impôt sur le revenu et souhaite défiscaliser tout en investissant dans un monument historique.

Pour cela, Bernard souscrit au dispositif Malraux qui lui permettra de défiscaliser à hauteur de 22% ou de 30%. Le monument historique sera un bien ancien localisé dans un secteur sauvegardé. Afin de profiter de la carotte fiscale promise, Bernard devra programmer des travaux de rénovation sur ce bien. Le montant de la défiscalisation sera alors évalué à partir des dépenses que Bernard aura enregistrées dans le cadre de ces travaux.

La loi Malraux : pourquoi ?

L’État a mis en place le dispositif Malraux afin de préserver au mieux et au fil du temps les secteurs sauvegardés. Ceux-ci se situent en centre-ville et ses environs. On distingue par exemple les quartiers anciens dégradés qui vont bénéficier d’un effet d’embellissement grâce aux travaux de rénovation effectués sur les biens anciens classés. Il y a aussi les anciens secteurs sauvegardés, les quartiers faisant partie du site patrimonial remarquable, les anciennes ZPPAUP ou zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

Ce sera en fonction de l’emplacement du monument historique dans l’un ou l’autre de ces secteurs que le taux de la réduction d’impôt sera fixé (soit 22% ou 30% comme cité plus haut). En règle générale, le taux de 30% s’applique aux biens répertoriés dans les centres-villes et le taux de 22% à ceux implantés dans les ZPPAUP.

Les avantages d’acheter un bien sous Malraux

Acheter un bien sous Malraux, c’est aussi profiter des avantages dont l’investisseur va pouvoir bénéficier à terme, c’est-à-dire à l’expiration de la période d’engagement. Cette dernière est de neuf ans. Voici ces avantages :

  • la facilité de location : le bien étant localisé au cœur de la ville, il ne sera pas difficile de trouver des locataires intéressés. À la différence de la loi Pinel cependant, il n’existe pas de plafond de loyer à respecter.
  • l’absence de vacance locative : un bien rénové profitant d’un emplacement en zone urbaine intéressera toujours les locataires.
  • les atouts issus des qualités architecturales que suggère le monument historique. En effet, il ne s’agit pas d’un bien classique que les promoteurs immobiliers ont l’habitude de commercialiser sur le marché. Ce sont des biens assez rares qui revêtent une certaine valeur en raison de leur appartenance aux secteurs sauvegardés.
  • la possibilité de réaliser de la plus-value à la revente. Ce, non seulement puisque le bien a été acquis à prix décoté, mais aussi en raison des remises aux normes et de la complète restauration qui y ont été effectués.

Les contraintes

Voici les contraintes liées à l’acquisition d’un bien sous Malraux :

  • Bernard doit avoir obtenu l’aval de la mairie avant d’engager les travaux. Par exemple, certains ravalements de façade ne sont pas autorisés dès lors qu’ils modifient l’apparence initiale du bien.
  • La qualité des travaux doit être contrôlée par des architectes choisis, en l’occurrence les architectes des bâtiments de France.
  • Bernard est tenu de faire exécuter une rénovation complète et non partielle, afin de bénéficier de la réduction d’impôts proposée
  • Bernard mettra immédiatement le bien en location dès l’achèvement des travaux de réhabilitation.

La loi Malraux, pour qui ?

La loi Malraux est destinée à tout particulier souhaitant opérer une diminution de son impôt sur le revenu. Si l’investisseur n’est donc pas assujetti à l’IR, le bien et le dispositif n’ont pas lieu d’être dans son patrimoine. Les foyers fortement fiscalisés et à tranches d’imposition élevées trouveront donc leur avantage dans la souscription à la loi Malraux. Petite astuce : privilégier les petites et moyennes surfaces, qui prendront peu de temps pour la rénovation, et qui trouveront assez facilement leur locataire.

Exemple réalisé en partenariat avec defiscalisezmoi.com.

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