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Publié le 10 Juillet 2018 à 10h18 - 959 visites

SCPI : comment investir et avec quel mode de financement ?

Vous avez décidé de constituer votre portefeuille de patrimoine par des SCPI, les célèbres sociétés civiles de placement immobilier ? Leur choix ne doit pas se faire à la légère et doit être réalisé en tenant compte de plusieurs paramètres. Voici le guide de l’investissement en SCPI, incluant le mode de financement à choisir.

Rappel sur le fonctionnement des SCPI

Afin de bien choisir le mode d’investissement en SCPI, il convient de comprendre son fonctionnement ainsi que ses particularités. Ce que nous allons voir en résumé dans ce paragraphe.

Les SCPI sont souscrites par plusieurs investisseurs afin de permettre l’acquisition et l’exploitation d’un bien immobilier collectif. Ces missions incombent à un opérateur spécialisé qui est une société de gestion accréditée par l’Autorité des Marchés Financiers. C’est cet opérateur qui gère toutes les opérations : mise en location du bien, collecte et redistribution des revenus locatifs.

Plusieurs types de SCPI sont proposées sur le marché :

  • Les SCPI ayant pour but de défiscaliser. Ce sont les SCPI fiscales dont le parc repose sur les biens à usage d’habitation.
  • Les SCPI ayant pour but de créer de la plus-value. Elles reposent sur des biens acquis à prix décoté pour être revendus avec la perspective d’une plus-value intéressante.
  • SCPI de rendement. Ce sont les plus intéressantes du point de vue qualité des dividendes. Celles-ci se tournent exclusivement vers de l’immobilier professionnel à fort potentiel en termes d’emplacement et de conformité aux normes environnementales.

Investir en fonction de son profil

De ce qui précède, l’investissement doit tenir compte du profil de l’investisseur ainsi que de ses attentes. S’il est fortement assujetti à l’impôt sur le revenu, il lui sera profitable d’opter pour les SCPI fiscales. S’il souhaite plutôt enregistrer des parts de loyers plus conséquents, les SCPI de rendement se révèlent être les placements les plus pertinents.

L’investisseur dispose des possibilités suivantes quant à sa souscription :

  • Investir en cash – le prix de la souscription étant accessible à tous, à la différence du prix de l’immobilier acheté en direct.
  • Investir à crédit : l’investisseur peut opter pour le crédit pour financer son acquisition.
  • Investir via une assurance-vie : un excellent moyen de constituer son patrimoine si l’investisseur souhaite préparer sa retraite au moyen des dividendes qu’il perçoit. Avantage de cette option : les dividendes sont soumis à la fiscalité allégée de l’assurance-vie. Ce, dans la mesure où ils sont bel et bien versés à titre de primes dans le contrat.
  • Investir en démembrement : le démembrement quant à lui est un excellent moyen d’optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine. En optant pour des parts en usufruit, le souscripteur perçoit les loyers mais ne détient pas les murs du bien. C’est l’inverse dans le cas de l’acquisition des parts en nue-propriété. Le nu-propriétaire profitera de la pleine propriété des parts à l’extinction du démembrement.

Quel mode de financement est le plus recommandé ?

Il est conseillé de profiter des taux bas des banques et d’opter pour le financement à crédit. Ce qui peut donner lieu à un important effet de levier. Toutefois, il est primordial de garder un œil sur le délai de jouissance qu’appliquent les sociétés de gestion afin d’intégrer dans les prévisions les mensualités de l’emprunt à rembourser à la banque, ainsi que les intérêts. Le délai de jouissance correspond à la période entre laquelle l’investisseur achète la SCPI, et le moment à partir duquel il commence à encaisser réellement ses parts de loyers versées par la société de gestion.

Tous les détails sont sur le site des experts en SCPI : scpi-8.com.

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