Vous souhaitez placer une partie de votre argent dans les sociétés civiles de placement immobilier afin de vous créer un patrimoine sécurisé et porteur ? Bonne nouvelle : pas la peine d’être un spécialiste pour tirer profit de tous leurs avantages ! Attention cependant au bon choix de ces actifs d’une part, ainsi qu’à la mise en place d’une certaine stratégie d’investissement afin d’en tirer les meilleurs profits d’autre part.
Rappel sur le fonctionnement d’une SCPI
Un professionnel de la pierre-papier endosse les missions suivantes dans le cadre de l’exploitation de ces sociétés civiles de placement immobilier :
- réunir des fonds auprès des investisseurs intéressés par l’immobilier. Ces derniers peuvent être des particuliers tout comme des professionnels
- émettre des titres de propriété, qui sont les parts de SCPI, sur le marché primaire, également appelé marché de l’émission
- se charger de la gestion locative de l’ensemble du parc et collecter les loyers à redistribuer auprès de chaque souscripteur. Ces derniers perçoivent alors des dividendes.
En bref, les SCPI produisent des revenus locatifs qui peuvent être immédiatement utilisés ou logés dans un produit d’épargne dans le but de capitaliser ou préparer sa retraite.
Les diverses stratégies déployées par l’opérateur en SCPI
Le but étant de percevoir des loyers de qualité sans avoir à courir des risques élevés, l’opérateur, communément connu sous l’appellation de société de gestion en SCPI, met en place une série de stratégies. Celles-ci diffèrent d’un opérateur à l’autre.
La stratégie d’acquisition
C’est ce dernier qui choisit la typologie d’immeuble à loger dans le parc, de même que son emplacement (en région parisienne, en province, voire en zone euro ou même dans d’autres pays étrangers). Si certaines sociétés de gestion privilégient les immeubles de taille intermédiaire, d’autres préfèrent prioriser les actifs de grande surface.
Certaines SCPI intègrent de l’immobilier résidentiel dans leur patrimoine – ce sont les SCPI fiscales, qui se déclinent elles-mêmes en SCPI Pinel pour les immeubles neufs en zone tendue, et en SCPI Malraux qui sont plus rares, étant des biens classés patrimoine historique.
L’autre catégorie de SCPI est celle qui se spécialise dans l’exploitation des immeubles professionnels (ce sont les SCPI de rendement), tandis que d’autres ont vocation à capitaliser (ce sont les SCPI de plus-value).
Les autres paramètres pour investir en SCPI
C’est également à la société de gestion de prendre en main les missions suivantes :
- le calcul du prix de la part
- la constitution du report à nouveau afin de se prémunir des éventuelles baisses de loyers
- le montant des dividendes à distribuer
- les frais d’entrée et des frais de gestion
- le calcul de la valeur de retrait
- la gestion de la collecte en tenant compte du nombre de parts à émettre et de l’acquisition de nouveaux immeubles entre autres
- l’évaluation du délai de jouissance qui correspond à la répercussion de la carence locative au moment de l’acquisition des immeubles. Le délai de jouissance se traduit alors par la carence en dividendes pour l’investisseur
Tous ces paramètres vont en principe influencer le rendement brut de la SCPI.
Bien choisir sa SCPI et mettre en place sa stratégie d’investissement
Comme expliqué précédemment, l’investissement en SCPI ne nécessite aucune contrainte de la part de l’investisseur, si ce n’est de savoir sélectionner celle qui convient à sa situation financière et patrimoniale. L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine est généralement requis pour la constitution d’un portefeuille assez complexe, ou encore pour celui qui investit pour la première fois dans ce type d’actifs. C’est également au CGP de définir la stratégie de placement la plus appropriée, et qui sera entièrement personnalisée.
